觀點網 南京首單基礎設施公募REITs項目正式獲批。

6月28日，以建鄴區國際研發總部園部分自持載體為底層資產的公募REITs基金，正式獲得中國證監會準予注冊的批復，并經上海證券交易所審核通過，成為南京市首單獲批的基礎設施公募REITs項目。

產城園區評論獲悉，該項目基金名稱為華泰紫金南京建鄴產業園封閉式基礎設施證券投資基金，發行人為南京市建鄴區高新科技投資集團有限公司。

該項目底層資產為南京市建鄴區國際研發總部園4棟科研設計用房中的部分建筑，地處南京主城西南部、人口結構最年輕的城區，高新技術產業聚集，公共配套設施齊全，交通網絡密集。

值得關注的是，與遞交申請時相比，該REIT的入池資產、估值等都有了一些變化。

資產情況

華泰南京建鄴REIT的基金合同生效后首次投資的基礎設施資產支持證券為華泰資管-南京建鄴產業園1號資產支持專項計劃資產支持證券，并將通過持有該資產支持證券全部份額，進而持有基礎設施資產所屬的項目公司的全部股權和對項目公司的全部債權。該基金通過資產支持專項計劃受讓項目公司股權前，項目公司由建鄴高投全資持有。

具體來看，基礎設施資產為南京市建鄴區奧體大街68號「國際研發總部園」4棟科研設計用房中的部分建筑，具體為2幢101-601室、801-2001室，3幢101-109、201-208、301-313、401-413、501-514至1201-1214、1601-1614至2001-2014、2101-2112、2201-2214至2401-2414室，4幢二單元101-701、901、1201-1401室、三單元、四單元201-501室，5幢二單元101-901、1301-1501、三單元301-501室、四單元。

根據戴德梁行出具的評估報告，截至價值時點即2023年12月31日，目標基礎設施資產估值合計10.17億元。

基礎設施資產估值及重要參數顯示，奧體大街68號基礎設施資產項目建筑面積和可租賃面積均為119207.6平米，2023年12月末出租率為82.31%；2023年12月末已簽約平均月租金71.44元/平米/月；折現率假設6.75%。

截至2023年12月31日的估值是10.17億元，估值單價為8531元/平米。

產城園區評論了解到，基礎設施資產歷史運營整體情況為，2021-2023年末，項目出租率分別為88.12%、84.93%和82.31%；截至2023年12月31日，基礎設施資產整體出租率為82.31%。

2021-2023年，項目運營收入分別為7815.54萬元、7806.91萬元和9058.08萬元；運營凈收益分別為6108.90萬元、6128.09萬元和7172.57萬元。

基礎設施資產于2016年5月20日開始投入運營，截至2023年12月31日，已運營7年以上。2016-2023年，基礎設施項目歷史收繳率分別為100%、99.93%、97.56%、99.13%、99.73%、98.67%、97.27%和89.38%。能夠發現，2023年資產收繳率下滑程度較大。

募集說明書中解釋，基礎設施資產歷史上存在兩家免租租戶，經過市場化協商后，項目公司與免租租戶重新簽訂了支付租金的租賃協議。租賃協議的變更導致上述兩家租戶支付租金及物業管理費的時點存在一定的滯后。

截至招募說明書出具日，上述兩家租戶已全額支付了截至2023年12月31日的租金及物業管理費，基礎設施資產追繳后的收繳率上升至93.47%。

租戶與隱憂

誠然，交易所關注到了資產的一些隱憂情況。

產城園區評論獲悉，此前，上交所亦曾要求該REIT補充披露基礎設施資產出租率較低的原因；歷史租金水平，租金上漲情況、原因及合理性，租金上漲后租戶續約情況，并結合歷史租約、市場情況、可比物業等補充披露租金假設的合理性；以及補充披露物業管理費假設合理性、論證收繳率假設的合理性、對折現率設置的合理性等內容。

建鄴產業園REIT項目也在隨后回復了交易所問詢。可以發現，與遞交申請時相比，入池資產、估值、租金單價、租金增長率等都有所變化。

根據披露的租戶情況，截至2023年12月31日，基礎設施資產共租予76戶租戶，合計租賃面積為98122.47平米，其中科研辦公部分占多數，共計67戶，租賃面積占比為93.49%，配套服務共計9戶，屬于配套支持性租戶，租賃面積占比為6.51%。

從租戶類型看，截至2023年末，基礎設施資產租戶類型較為分散，涵蓋了科研技術、信息技術、新能源、工程技術等多個行業；從租賃期限看，基礎設施資產的租賃合同期限以年租賃期為主，租賃面積占比為57.57%，租賃面積在3年(不含)以上的面積占比為27.00%。

截至2023年末，基礎設施資產租賃期在1年以內的短租約租戶共計10戶，租賃面積合計10024.36平米，且上述短租約租戶中，入駐時間在3年及以上的租賃面積占比達88.72%，在歷史租約到期后大部分正常續約或在基礎設施資產范圍內換租其他位置，整體租賃穩定性較好。

另外，基礎設施資產租約剩余租賃期限大多集中在3年以內(合計占比85.67%)，其中租約剩余租賃期限在1年以內的占比為35.05%，剩余租賃期限在(1,3)年區間的租賃面積占比為50.62%。

備受關注的是資產的剝離與項目估值下調。據了解，首次申報時原入池資產為134872.96平米；反饋回復中對入池資產進行了調整，剝離了部分資產。具體剝離范圍包括:國際研發總部園1幢101-109、201-208、301-313、401-413、501-514室及4幢一單元1601-1901室房屋。擬入池面積減少至119207.60平米。

入池資產面積縮小估值必然下調，但華泰南京建鄴REITs的評估單價下調幅度較大:首次申報時的估值為16.5億元，估值單價為12233.73元/平米；調整后的總估值規模為10.17億元；估值單價為8531元/平米。受面積調整影響，僅考慮估值單價方面，下調比例達到了30.27%。

回復中指，估值的調整并非由于基礎設施資產在首次申報后運營情況出現明顯不利變化，而是基于審慎原則的預測更有助于保障基金份額持有人利益。

有分析指出，估值調整的原因，主要是由出租率、租金水平、租金增長率、收繳率、折現率以及評估基準日調整這六大因素決定。

受經濟環境影響，近年大部分產業園區REITs的出租率和租金單價不容樂觀，直接導致絕大部分項目估值下調。經過審慎評估，評估機構也對華泰南京建鄴REIT基礎設施資產估值的出租率假設進行了下調。

結合評估機構的市場調研及本項目實際狀況，包括但不限于基礎設施資產的目前租約情況、歷史續租情況、運營模式及項目公司所在市場的供求情況，假設目標基礎設施資產2024- 2025年出租率為82%，2026年及以后穩定為84%。