21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道 標(biāo)普于近期上調(diào)中國(guó)海外發(fā)展信用評(píng)級(jí)，這是在今年多家央國(guó)企被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)或者評(píng)級(jí)展望以來(lái)，首次出現(xiàn)積極的變化。

標(biāo)普此次將中海地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)由“BBB+”上調(diào)至“A-”，并將之未償高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)由“BBB+”上調(diào)至“A-”。 同時(shí)標(biāo)普將其現(xiàn)有中期票據(jù)計(jì)劃的評(píng)級(jí)上調(diào)至“A-”，展望穩(wěn)定。至此，中海地產(chǎn)成為目前唯一獲得標(biāo)普“A-”評(píng)級(jí)的內(nèi)房股。

中海地產(chǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)之中最穩(wěn)健的房企之一。此番被上調(diào)評(píng)級(jí)，標(biāo)普的理由是在當(dāng)前背景下，中海母公司中建集團(tuán)獲得的特別支持將在壓力情景下流入中海地產(chǎn)；此外，旗下多個(gè)重要項(xiàng)目的如期入市，也有望修復(fù)其2024年的銷售額；而隨著租金收入的增長(zhǎng)，也將提高中海地產(chǎn)的償債能力。

雖然中海地產(chǎn)當(dāng)前被上調(diào)評(píng)級(jí)是個(gè)案，但是多家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)近期對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也持續(xù)釋放正面信號(hào)。在政策的發(fā)力之下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有望較快企穩(wěn)。

評(píng)級(jí)上調(diào)的考量

中海地產(chǎn)作為中資房企中自律穩(wěn)健的房企，此前一直保持行業(yè)的最高評(píng)級(jí)。

此次標(biāo)普上調(diào)中海地產(chǎn)評(píng)級(jí)之前，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予中海地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)分別是:惠譽(yù)A-、穆迪Baa2穩(wěn)定、標(biāo)普BBB＋穩(wěn)定，行業(yè)中能夠與之相比的也僅有華潤(rùn)置地，而目前華潤(rùn)置地的評(píng)級(jí)是惠譽(yù)BBB+穩(wěn)定、穆迪Baa1穩(wěn)定、標(biāo)普BBB+穩(wěn)定。

此次調(diào)整之后，除了穆迪外，其他兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予中海地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)均高于華潤(rùn)置地一個(gè)等級(jí)，是內(nèi)房股中的獨(dú)一檔。

標(biāo)普這次將中海地產(chǎn)上調(diào)至A-，是基于融資、銷售以及流動(dòng)性等方面。標(biāo)普認(rèn)為，盡管所處行業(yè)的外部融資環(huán)境非常具有挑戰(zhàn)性，但中海地產(chǎn)的外部融資渠道仍通暢，這主要源于母公司中國(guó)建筑的支持。

標(biāo)普還提到，受到中海地產(chǎn)多個(gè)重點(diǎn)樓盤(pán)進(jìn)入銷售階段的推動(dòng)，今年中海地產(chǎn)的合同銷售將持續(xù)恢復(fù)。標(biāo)普預(yù)計(jì)，中海地產(chǎn)今年的合同銷售額將同比下滑10%左右，但這已經(jīng)明顯好于其他房企。

由于市場(chǎng)明顯變化，中海地產(chǎn)近年來(lái)轉(zhuǎn)變投資策略，傾向于投資一線城市核心地段大體量的地塊。今年3月，上海中海順昌玖里開(kāi)盤(pán)即售罄，以196.5億元銷售額刷新了上海乃至全國(guó)單盤(pán)單次紀(jì)錄。

近期，中海地產(chǎn)位于深圳的深灣玖序項(xiàng)目將推出293套房源，不含室內(nèi)裝修價(jià)格的平均售價(jià)不超過(guò)13.3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約2000萬(wàn)-1.1億元。這宗地塊由中海地產(chǎn)于去年6月以125.32億元的價(jià)格競(jìng)得。這些一線城市的核心地塊，正是推高中海地產(chǎn)銷售額的關(guān)鍵所在。

標(biāo)普還表示，中海地產(chǎn)手頭流動(dòng)性充足，這是其與業(yè)內(nèi)其他大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不同之處，其具有持續(xù)參與土地競(jìng)買的實(shí)力維持經(jīng)營(yíng)規(guī)模。標(biāo)普還稱，中海地產(chǎn)去年租金收入達(dá)63.6億元，同比增長(zhǎng)20.9%，這進(jìn)一步提高了中海地產(chǎn)的償債能力。同時(shí)，中海地產(chǎn)審慎管理，也是本次上調(diào)的因素之一。

積極信號(hào)持續(xù)

標(biāo)普上調(diào)中海地產(chǎn)的評(píng)級(jí)，是近期一個(gè)非常積極的轉(zhuǎn)向。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認(rèn)為，這表明國(guó)際機(jī)構(gòu)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的預(yù)期正在改善。“‘517’新政后的這一個(gè)月以來(lái)，比如上海、深圳、杭州等房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度明顯提高，政策效果在逐漸顯現(xiàn)，這些將帶動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生積極變化。國(guó)際機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)評(píng)級(jí)，部分因子是要考慮企業(yè)所處行業(yè)環(huán)境指標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期改善也會(huì)帶動(dòng)企業(yè)評(píng)級(jí)上行。”

劉水續(xù)稱，標(biāo)普上調(diào)中海評(píng)級(jí)，有極強(qiáng)信號(hào)意義，其他國(guó)際機(jī)構(gòu)及國(guó)際資本將會(huì)借鑒參考，也會(huì)改善對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房企經(jīng)營(yíng)的預(yù)期，進(jìn)而提升對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的投資意愿，有利于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行國(guó)際融資。

事實(shí)上，不僅標(biāo)普，近期其他國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也頻繁釋放相對(duì)正面的信號(hào)。惠譽(yù)評(píng)級(jí)在近期的一份報(bào)告中就表示，央行推出的再貸款計(jì)劃以助力城投企業(yè)深入?yún)⑴c住房“以舊換新”方案，惠譽(yù)認(rèn)為，這一政策或?qū)⒂兄谶m度去庫(kù)存，并可推動(dòng)所涉城投企業(yè)更加側(cè)重于政策性職能。惠譽(yù)還展望稱，近期政策有助于高能級(jí)城市的住宅銷售額趨穩(wěn)。

一位不愿具名的房企中層管理人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，政策的持續(xù)釋放起到了一些作用，“之前的預(yù)期是相對(duì)悲觀的，房地產(chǎn)的下行可能要持續(xù)較長(zhǎng)的一段時(shí)間。不過(guò)政策的持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)的預(yù)期稍微改善，目前預(yù)計(jì)行業(yè)企穩(wěn)的進(jìn)度會(huì)比以前更快一些。”

除此以外，多座城市的市場(chǎng)也出現(xiàn)明顯變化。

以政策力度最大的廣州為例，中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月17日至6月16日廣州網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)5849套，相比新政前一個(gè)月網(wǎng)簽5213套上升了12.2%；而廣州“5·28新政”后，日均成交套數(shù)持續(xù)增加，5月28日至6月16日，共網(wǎng)簽4052套，日均網(wǎng)簽套數(shù)202套。從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，6月10日至6月16日網(wǎng)簽1565套，創(chuàng)4月份以來(lái)周度成交新高。

一位廣州的市場(chǎng)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“近期廣州有一些新的購(gòu)買力進(jìn)入，目前短期樓市的表現(xiàn)是相對(duì)不錯(cuò)的。”

深圳樓市表現(xiàn)也在升溫。中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月18日至6月17日，深圳新房住宅成交2286套/23.21萬(wàn)平方米，比新政前一個(gè)月上漲3.96%；二手住宅共成交4136套/40.32萬(wàn)平方米，比新政前一個(gè)月上漲2.86%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析指出，在多項(xiàng)政策舉措落地后，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒有所好轉(zhuǎn)，特別是核心城市政策效果正在顯現(xiàn)，“若核心城市能繼續(xù)從供需兩端優(yōu)化樓市政策，或?qū)⑦M(jìn)一步提振市場(chǎng)預(yù)期，并對(duì)全國(guó)市場(chǎng)形成支撐。同時(shí)，隨著年中高基數(shù)效應(yīng)的減弱以及房企年中業(yè)績(jī)沖刺，全國(guó)新建商品房銷售規(guī)模同比降幅有望繼續(xù)收窄。”